Våren och sommarens stora story på bostadsmarknaden har varit motståndskraften i priserna. Många experter trodde på 10-15 procentiga ras för bopriserna i krisens spår. Men under de tolv senaste månaderna har priserna på villor och borätter bara fallit med 7 respektive 3 procent i riket, enligt Mäklarstatistik.

I centrala Stockholm steg till och med bostadsrättspriserna med 4 procent mellan juni och juli. Den enskilt viktigaste förklaringen är att den rekordlåga styrräntan gör att bolånen är extremt billiga. De rörliga tremånadersräntorna ligger nu runt 1,5 procent.

- Det är ställt utom allt tvivel att det är räntan som håller priserna uppe. Kostnaden för den som köper en genomsnittstrea med 90 procents belåning har gått ned med 6 000 kronor netto i månaden, säger Lars Engelbert, vd på Hemonline.

Att räntekostnaderna sjunkit dramatiskt betyder dock inte med automatik att folk kan öka sin skuldsättning i samma takt. Bankerna har skruvat upp sina krav på vilken ränteuppgång som en låntagare måste kunna klara av.

Enligt Gunilla Nyström, privatekonom på SEB, har den rekordlåga räntan ändå givit de flesta betydligt mer kraft i budgivningarna.

- När boräntorna låg på runt 7 procent i våras så krävde bankerna att man skulle klara av runt 10 procent i ränta. När den nu ligger på 1,5 procent så kräver vi på SEB att man ska klara av en ränta som är 4,5 procentenheter högre, alltså runt 6 procent. Men även om bankerna har ökat påslagen så har ändå kalkylerna lättat, säger hon.

Ett enkelt räkneexempel baserat på SEB:s krav visar tydligt hur stor skillnad de sänkta räntorna gör för ett hushålls köpkraft.

Vi antar att ett par är på jakt efter en bostad i ett attraktivt område och att de tillsammans kan betala 15 000 kronor brutto i månaden i räntekostnader.

Om banken kräver att de ska kunna klara av en boränta på 10 procent betyder det att de kan låna 1,8 miljoner kronor. I så fall kan de köpa en lägenhet för 2 miljoner kronor om de har 10 procent av köpesumman i kontantinsats.

Om banken däremot, som i dagsläget "bara" kräver att paret ska kunna klara av en maxränta på 6 procent, då kan paret köpa en lägenhet för hela 3,3 miljoner kronor. Med samma räntekostnad kan de alltså lägga 1,3 miljoner mer i en budgivning.

Frågan är då vad som händer när räntorna börjar stiga igen. Kommer priserna då att ramla ned ordentligt? Gunilla Nyström tror inte det.

- Om räntorna skulle gå upp ganska snabbt skulle det också vara ett tecken på att återhämtningen sker ganska snabbt. Då kanske även sysselsättningen kommer att öka snabbare vilket håller upp bostadspriserna. Det är inte bara räntorna som är låga. Även börsen har stigit ordentligt och det finns också andra gröna skott som ger positiva psykologiska effekter, säger hon.

Lars Engelbert är mer tveksam.

- När räntorna stiger vilket de otvivelaktigt kommer att göra inom två-tre år så kommer många att få helt andra boendekostnader. Det kan ge sättningar på sikt när det gäller priserna, säger han.

Swedbanks chefsekonom Cecilia Hermansson, som tidigare trodde på ordentliga prisfall, tror nu på en mer stabil prisutveckling.

- Även om räntorna börjar höjas mer än vad Riksbanken flaggar för idag så kommer det att ta ett bra tag innan de är uppe på mer normala nivåer. Hushållen har också fått andra stimulanser i form av till exempel skattesänkningar vilket ger ett uppåttryck på huspriserna. På längre sikt kanske de kan plana ut igen eller till och med gå ned något, säger hon.

Ekonomer gör bedömningen att den största risken för prisfall uppstår om Riksbanken börjar höja räntan kraftigt samtidigt som arbetslösheten fortfarande stiger.

Riksbankens egen prognos, från början på juli i år, är att reporäntan börjar höjas under andra halvåret 2010 för att 2012 ligga på 4 procent.

Arbetslösheten, enligt Konjunkturinstitutets prognos som publicerades på onsdagen, fortsätter stiga till och med 2011.