Lånefesten är över. Utsikterna för den västeuropeiska bostadsmarknaden är mycket osäker och restriktiv tillgång på bolånefinansiering kan intensifiera prisnedgångarna. Det skriver Internationella valutafonden, IMF, i sin senaste globala konjunkturbedömning.

I Storbritannien har kreditåtstramning angetts som huvudskälet till fallande huspriser och färre köp. I Sverige kräver bankerna att säljkontraktet är påskrivet innan kunden kan köpa ny bostad. Och Swedbank inför en ny mer restriktiv kreditpolicy för bolån.

–Det driver på boprisfallsprocessen att kreditåtgången tajtas till ännu mer. Det enda du kan göra är att sänka priset för att göra bostaden attraktiv på marknaden, säger den danske ekonomen Jens Kjaer Soerensen.

Han spådde redan 2006 att det byggts upp en internationell husbubbla som var på väg att spricka. Genom att titta på prisutvecklingen på väldigt långt sikt fann han att de reala bostadspriserna (justerade för inflation) ligger stilla över tid. Om man tar bort effekterna av stora historiska händelser har 90 procent av fluktuationerna på bomarknaden berott på finansiell liberalisering, enligt Soerensen. I samtliga fall har marknaderna sjunkit tillbaka till jämviktsläge, det tror han sker även nu. Det skulle innebära att vi har fortsatt stora fall framför oss.

Frågan är hur den svenska bostadsmarknaden klarar sig. Tuffare lånevillkor skapar ytterligare negativ press, men är bara en av flera viktiga faktorer, anser Swedbanks chefsekonom Cecilia Hermansson. Den allra viktigaste faktorn för Sverige är utvecklingen på arbetsmarknaden. Med varselsiffror i nivå med de efter millenniekrisen ser det mörkare ut än vad Arbetsförmedlingen tidigare spått.

I andra vågskålen ligger räntesänkningar från Riksbanken som lindrar något, men långt ifrån få fullt utslag så länge bankernas egna lån är dyra. Inflationen förväntas falla tillbaka, vilket ökar realinkomsterna.

Priserna på bostadsrätter har gått ned med 7 procent den senaste tremånadersperioden jämfört med samma månader förra året. Det betyder att priserna har fallit ännu mer i september. Mest faller bostadsrättspriserna i centrala Stockholm (–10 procent). Men villorna håller, enligt Mäklarstatistik, fortsatt emot.

En av de europeiska bostadsmarknader som ligger närmast Sveriges är Danmark, anser Cecilia Hermansson. Där har priserna på bostadsrätter gått kräftgång i två år nu. Och än syns ingen ljusning. Liksom Danmark har Sverige haft en period av låga räntor, en kreditexpansion som har drivit upp huspriserna och högt skuldsatta hushåll. Men övervärderingen på marknaden och framförallt nybyggnationen har varit långt större i Danmark.

Jens Kjaer Soerensen spår att de reala bostadspriserna i Danmark och även i Norge ska falla med ytterligare 35–40 procent. Sverige klarar sig bättre, men även här spår han en kraftig nedgång, med 25–30 procent. Det skulle betyda att de verkliga priserna skulle falla med ytterligare 15–20 procent med dagens inflationstakt.

Det kan jämföras med IMF:s beräkningar på den del av bostadsprisökningen i olika länder som inte kan förklaras med fundamentala faktorer som inkomststegringar och räntesänkningar (se grafik nedan). I Sverige var den klyftan, enligt IMF:s beräkningar runt 17,5 procent i slutet av 2007, i reala termer. Den danska marknaden var, enligt beräkningarna, mindre övervärderad än den svenska i slutet av 2007.

Dagens situation med den frysta kreditmarknaden kan orsaka ännu större korrigeringar i huspriserna, spår IMF. Det som skulle kunna mildra fallet är lägre inflation och stödåtgärder, som i Sveriges fall fortsatta skattesänkningar. Om marknaden följer historiska mönster bör nedgången vara i mellan två och fyra år, enligt IMF.

Fortsatt nedåt alltså i minst ett år till, i Europa och i Sverige med arbetsmarknaden som viktigaste faktor.

Men med frysningen på kreditmarknaden och den händelseutveckling vi sett hittills råder fortsatt stor osäkerhet.