Bostadsåret 2007 inleddes med stor optimism. Priserna steg på bostadsrätter och villor i stora delar av landet. Regeringen presenterade dessutom ett skatteförslag som innebar att villaägare i vissa bostadsområden skulle kunna spara upp mellan 50 000 och 60 000 kronor i månaden då fastighetsskatten togs bort och ersattes med en kommunal avgift.

Den fortsatta utförsäljningen av hyresrätter i allmännyttan bidrog med ytterligare ved på bostadsbrasan när ännu fler bostadsägare kunde tjäna pengar på sina lägenheter.

- I april-maj var det som bäst. De som sålde sin bostad då gjorde det vid rätt tillfälle, särskilt de som sålde dyra bostäder, det var hög omsättning och höga priser, säger Lars Engelbert, vd för Hemonline.

I augusti slogs rekordet för det genomsnittliga kvadratmeterpriset för bostadsrätter i Stockholms innerstad när det nådde 56 000 kronor per kvadratmeter. I slutet av november hade priserna backat till 52 000 kronor per kvadratmeter i genomsnitt.

- För lägenheter är det högsta pris jag har hört 135 000 till 145 000 kronor per kvadrat, för en lägenhet som utannonserades på Strandvägen i Stockholm. Det högsta priset jag har sett på fastigheter är sannolikt ett hus som vi, Hemonline, sålde för 140 000 kronor per kvadrat. Det var väldigt litet, 20 kvadrat, och låg i Stockholms skärgård, säger Lars Engelbert.

Den dyraste villan som såldes under 2007 ligger i Danderyds kommun utanför Stockholm, har en yta om 570 kvadratmeter och betingade ett pris av 44,8 miljoner kronor eller 78 509 kronor per kvadratmeter. Det framgår av statistik från Mäklarsamfundet.

När sommaren närmade sig började dock molnen att hopas på den annars ljusa himlen. I rask takt presenterades ytterligare två förslag om bostadsbeskattningen. Det bidrog till stor osäkerhet om vad som egentligen gällde för fastighetsägarna.

Dessutom började räntan klättra uppåt. I slutet av juni höjde Riksbanken reporäntan till 3,50. Vid årets början låg den på 3,0 procent.

- Under första halvåret hade vi en successiv klättring uppåt av rörliga och bundna boräntor, under andra halvåret har den rörliga räntan fortsatt upp medan den bundna har planat ut, säger Tomas Pousette, chefsekonom på SBAB.

I slutet av sommaren började vi få rapporter om dåliga krediter i USA, de så kallade subprime-lånen, och vi fick en föraning om att priserna kanske inte skulle fortsätta upp någon längre tid.

Någon gång i augusti-september vände priserna nedåt eller åtminstone stagnerade. Det gällde framför allt bostadsrätter i Stockholms innerstad. Där uppgången är som störst är också fallhöjden störst.

- Det kom färre människor på visningarna och det var inte budgivning lika ofta, säger Lars Engelbert.

Under hösten blev sättningen i marknaden mer påtaglig med sjunkande priser och lägre omsättning. Mest har priserna fallit i Stockholm, 8-10 procent för bostadsrätter. Bostadsrätterna i Göteborg har tappat omkring 5 procent i värde medan Malmölägenheterna har klarat sig något bättre.

- Jag tror snarare att det handlar om en nedgång på bostadsrätter i Stockholms innerstad med 15-20 procent, framför allt i Vasastan och på Kungsholmen. Men det finns undantag, där det fortfarande är budgivning på en lägenhet, säger Lars Engelbert.

Ett skäl till att priserna faller extra mycket i Vasastan och på Kungsholmen, i Stockholm, är de omfattande byggarbetena vid Odenplan som ska pågå i 9-10 år, enligt Engelbert.

-Jag har sällan varit med om en så kraftig nedgång i priserna som 15-20 procent. Jag har inte sett det sedan fastighetskrisen 1992, säger Lars Engelbert.

Inför nästa år får vi räkna med fortsatt fallande priser. Många som har väntat på att sälja sin bostadsrätt, när de har sett att de inte kan få lika bra betalt som grannen fick, och väntat på att marknaden ska bli bättre får ta tjuren vid hornen och sälja ändå. Åtminstone när de redan har köpt en ny bostad.

- Jag räknar med att vi får ett betydligt större utbud av lägenheter i februari-mars. De stora förlorarna är de som har köpt en lägenhet i den gamla marknaden, med stigande priser, och nu ska sälja i den nya marknaden med fallande priser. Vi kommer att se förluster på 300 000 till 700 000 kronor, säger Lars Engelbert.

Han säger att den som vill, och har ekonomisk möjlighet, kan göra en bra affär genom att köpa en stor våning som har gått ned mycket i pris. Om några år stiger priserna igen i takt med löneökningar och den allmänna efterfrågan.

Man får inte stirra sig blind på bostadsrätterna och det som händer i Stockholms innerstad. Villorna har stått sig relativt bra i pris, på vissa håll har priserna till och med stigit under hösten. Men faktum är att prisnedgången brukar börja just i de centrala delarna av huvudstaden för att sedan sprida sig till kringliggande kommuner och därefter till övriga landet.

Tomas Pousette tror inte på något ras för bostadspriserna, men han tror på ett stort utbud av bostäder.

- Bästa tipset är att bostadspriserna fortsätter sidledes, istället för nedåt, säger han.

Claudia Wörmann, utredare och analytiker på Mäklarsamfundet, säger att det är svårt att sia om 2008.

- Positivt är den starka ekonomiska utvecklingen, BNP-tillväxten och ytterligare en sänkning av inkomstskatten. Det ger ökat konsumtionsutrymme. Negativt är å andra sidan ränteutvecklingen och svårigheterna att se hur de föreslagna förändringarna kommer att slå, säger hon.

En fördel med att priserna faller är att 90-talisterna och de som ännnu inte haft möjlighet att komma in på bostadsmarknaden får lite bättre möjlighet att köpa sin första bostad.