Det är skillnad på osynliga fel och dolda fel, åtminstone på småhusmarknaden. Köparna tror att de vet mer än de i verkligheten gör och husköpen slutar alltför ofta i sega och bittra tvister mellan säljare och köpare.

–De allra flesta husköpare känner till begreppet dolda fel och tror att de kan regler och praxis bättre än de gör. Därför kommer det ofta som en total överraskning när det visar sig att de fel man hittar efter husköpet och som inte påpekats i besiktningsprotokollet inte är ett dolt fel utan ett osynligt fel och därför är ­köparens ansvar, säger Mats ­Samuelsson, affärsområdeschef i Anticimex.

Anticimex har låtit intervjua 200 nyblivna småhusägare från hela Sverige om deras kunskaper om lagstiftning och praxis när det gäller ansvaret för fel som upptäcks efter köpet.

I sin intervjuunderssökning ­visar Anticimex att 60 procent av de tillfrågade är oroliga inför hus­köpet men att hela 86 procent ­anser att de har medelgoda eller goda kunskaper om sina rättig­heter och skyldigheter som husköpare.

–När man sedan går vidare och kollar kunskaperna visar det sig att kunskaperna inte är särskilt goda, framför allt när det gäller köparens skyldigheter. Det gäller särskilt att köparen har det som kallas undersökningsplikt, vilket innebär en noggrann gen­omgång av hela fastigheten. Har man inte gjort det kan man inte komma i efterhand och begära ersättning av säljaren eller häva köpet.

Det finns alltid fel i småhus och det måste man som köpare vara beredd på, särskilt om det inte är ett alldeles nybyggt hus. Generellt kan man säga att andelen så kallade osynliga fel i ett hus är betydligt större än andelen dolda fel, men det är ett svårt pedagogiskt problem att förklara skillnaderna, anser Mats Samuelsson.

Det vanligaste sättet att minska osäkerheten är att låta göra en besiktning av fastigheten inför ett ägarbyte. Det görs också i 90 procent av de omkring 60 000 mäklarförmedlade småhus och i de flesta fall bekostas den besiktningen av säljaren.

Trots det uppstår det tvister om skador efter var fjärde hus­affär. Det är tvister som skulle kunna undvikas om det vore obligatoriskt att låta en oberoende besiktningsman besikta huset före ­köpet och att mäklarna informerade parterna bättre om vilka rättigheter och skyldigheter som ligger på de olika parterna, anser Mats Samuelsson.

–Kostnaden för en sådan besiktning ligger i dag mellan 7000–11000 kronor. Det är en ­billig försäkring mot de mest ­uppenbara fällorna.