2009 var sannerligen ett år då alla experter fick fel. I stort sett alla var eniga om att huspriserna skulle backa i år. BNP föll kraftigt och arbetslösheten steg, men huspriserna fortsatte upp.

- I ett historiskt perspektiv har 2009 varit ett av de mest överraskande åren på bostadsmarknaden, konstaterar Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH.

Peeter Pütsep, vd på Svensk Fastighetsförmedling, sammanfattar 2009 med att det var ett år av återhämtning.

- Det fanns de som befarade att bostadsmarknaden skulle krascha 2009. Men vi fick en återhämtning och en stabil marknad under hösten. Men de regionala skillnaderna är stora och prisdifferentieringen på marknaden är stor, säger Peeter Pütsep.

För att försöka sammanfatta bostadsåret 2009 måste man ta avstamp i oktober-november 2008. Det var då finanskrisen svepte över oss och aktiviteten på bostadsmarknaden avstannade.

- Det fanns objekt, säljare och köpare men ingen vågade agera. Alla hade olika uppfattning om vart priserna skulle ta vägen; säljarna fick inte så mycket betalt som de begärde medan köparna trodde att det var rea, säger Claudia Wörmann, analytiker på Mäklarsamfundet.

Den för bostadsmarknaden så viktiga reporäntan började sänkas, från 4,75 procent i oktober 2008. Riksbanken hann med tre sänkningar före årsskiftet vilket ledde till en reporänta på 1,0 procent när vi gick in i 2009. I år har räntan sänkts tre gånger och sedan juli ligger den på rekordlåga 0,25 procent.

- Räntesänkningarna kickade igång marknaden, det blev en ketchupeffekt. Många av våra medlemmar upplevde det som att räntesänkningarna inte bara satte igång marknaden utan rivstartade den, säger Claudia Wörmann.

Från februari var omsättningen på bostadsmarknaden hög och rörligheten var stor. Men efter sommaren blev det stopp igen. Sedan september har marknaden åter hamnat i någon form av vänteläge och det är ånyo blandade signaler när det gäller spådomarna om huruvida bopriserna ska stiga eller falla.

- Vi har ett litet utbud, man köper det som finns, konstaterar Claudia Wörmann.

Villapriserna i landet steg med i snitt 6 procent (november 2008 - november 2009) och de största ökningarna ser vi i Gotland (+12%), Stockholm (+11%) och, något otippad, Halland (+10%). Fallande priser noterades bara i Örebro och Jämtland.

På bostadsrätter var prisuppgången större, plus 16 procent i snitt i landet. Regionalt ser det annorlunda ut än för bostadsrätter jämfört med villor på så sätt att vi hittar de största procentuella uppgångarna utanför storstäderna. Dalarna har en uppgång på 25 procent och Värmland plus 24 procent.

Men fortfarande är storstäderna väldigt mycket dyrare. Snittpriset för en lägenhet i Dalarna var 6 300 kronor per kvadratmeter, att jämföra med 19 000 för hela riket, 34 000 kronor i centrala Göteborg 54 000 kronor i centrala Stockholm.

De mindre lägenheterna i Stockholms innerstad steg mycket i pris i år på grund av den låga räntan medan de större våningarna framför allt drogs upp i pris av den goda utvecklingen för svenska företag och Stockholmsbörsen.

- Nu är vi tillbaka på samma prisnivå som före krisen. Det finns inte så stort utrymme för fortsatta prisökningar, säger Richard Lagerling på mäklarfirman Lagerlings.

Priserna har framför allt stigit på stora våningar i höst, mellan 80 000 och 100 000 kronor per kvadratmeter i särskilt attraktiva delar av har inte varit ovanligt.

- Men nu tror jag att marknaden står stilla ett tag, säger Richard Lagerling.

Han konstaterar att det är stora prisskillnader mellan olika objekt; det är till och med stora skillnader i kvadratmeterpris inom samma kvarter. De bostäder som uppfyller kraven hos spekulanterna betingar höga priser.

Vad är mest eftertraktat bland spekulanterna?

- Alla vill ha samma sak. Man vill bo högt upp, ha fri sikt och hög standard, två badrum och tillräckligt många sovrum, balkong och/eller terass, säger Richard Lagerling.

Lagerlings säljer framför allt bostadsrätter på Östermalm och de populäraste lägena är: Karlaplan, området runt Oscars kyrka, Narvavägen, Strandvägen och Östermalmstorg.

- Kunderna är ofta bestämda om var de vill bo och hur de vill bo. De har inte bråttom utan väntar tills något är ledigt, säger Richard Lagerling.

I november sålde Lagerlings Östermalmsvåningar för totalt 155 miljoner kronor. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset var 78 853 kronor. Det betraktas som en ganska normal månad för firman.

- De allra dyrbaraste Östermalmsvåningarna kan säljas för 40-50 miljoner. De är dock sällsynta på marknaden eftersom dessa nivåer förutsätter stora ytor och allra bästa läge, säger Richard Lagerling.