Det finns en bubbla på den svenska bostadsmarknaden där priserna är högre än vad som kan motiveras sett till fundamentala faktorer som boendekostnader, hyror och ekonomisk tillväxt. Priserna bedöms vara övervärderade med cirka 20 procent.

Det skriver Statens Bostadskreditsnämnd, BKN, i en rapport på tisdagen.

Bostadspriserna avviker idag lika mycket ifrån fundamenta som de gjorde vid de tidigare pristopparna 1979 och 1990. Det är motiverat att använda uttrycket bubbla eftersom bostadspriserna är lika uppdrivna idag som vid de tidigare topparna i bostadspriserna, enligt BKN.

De flesta bedömare räknade med stora prisfall 2009 efter finanskrisens utbrott hösten 2008. Men så blev det inte. Förklaringen var Riksbankens krishantering då enorma belopp lånades ut till bankerna till låg ränta.

Bolånetagarna har gynnats av de rekordlåga räntorna som inte väntas börja stiga förrän efter sommaren. Priserna har också drivits upp då efterfrågan har varit bra mycket högre än utbudet av bostäder.

- Därför har den nödvändiga priskorrigeringen som drabbat många andra länder de senaste åren skjutits upp. Men den kommer och frågan är bara när. Inom en treårsperiod kommer det att ske en korrigering och det kan slå hårt mot många högbelånade hushåll, säger Bengt Hansson, analytiker på BKN, till TT.

- En normal bostadsränta på 5,5 procent skulle göra det påtagligt dyrare att bo och motiverar enligt våra beräkningar 20 procent lägre bostadspriser än i dag.

BKN har försökt jämföra tidigare bubblor på bostadsmarknaden och dragit slutsatser av dessa, spåren förskräcker.

Belåningsgraden uppgår nu till i genomsnitt 46 procent av bostädernas värde. Det är 15 procentenheter mer än innan den förra prisnedgången 1990 och det finns nu inga tecken på att belåningsgraden ska minska.

- Tvärtemot tyder det mesta på att hushållen fortsätter att låna i snabb takt och de amorterar nästan ingenting på sina lån, säger Bengt Hansson till TT.

Ett mått på hushållens sårbarhet är skulderna i relation till disponibel inkomst, med detta mått mätt har sårbarheten nått sin högsta nivå hittills. Skulderna uppgår till 156 procent av de disponibla inkomsterna jämfört med 116 procent 1990.

- Sedan millennieskiftet har hushållen lånat drygt 125 miljarder kronor på sina bostäder i genomsnitt per år, säger Bengt Hansson till TT.

En del av den summan har gått till köp nya bostäder eller renoveringar, en hel del till ren konsumtion och/eller finansiella placeringar.

Det handlar bland annat om köp av aktier och andra värdepapper och inte minst till konsumtion av bilar, möbler och resor. Lånefesten har därför gynnat detaljhandeln och eldat på aktiemarknaden.

- Att vi i Sverige hittills klarat oss från de stora prisfall som drabbats många andra länder beror också på det låga bostadsbyggandet, säger Bengt Hansson och fortsätter:

- Förutom en ny konjunktursvacka kan räntorna drivas upp kraftigt i spåren av de statsfinansiella kriserna som drabbat många EU-länder mycket hårt.

Hur stora kostnaderna blir när bostadspriserna faller hänger nära samman med hur stor och varaktig prisbubblan har varit. Det beror också på hur ansträngda resurserna i den reala ekonomin är i utgångsläget.

Ju mer överhettad ekonomin är desto större blir det efterföljande produktionsbortfallet. Den globala konjunkturen spelar också roll för hur djup lågkonjunkturen blir. En god exportkonjunktur mildrar effekten på ekonomin av fallande tillgångspriser.