Enligt det nya prisindexet, som finns registrerat och patenterat i det nystartade bolaget Valueguard, har lägenhetspriserna i Stockholms innerstad faktiskt sjunkit med 1,5 procent den senaste månaden. Och nedgången är statistiskt säkerställd.

Intressant nog använder sig Valueguard av precis samma underlag som Mäklarstatistik, som vanligtvis står för prisrapporteringen på den svenska bostadsmarknaden. Men Mäklarstatistik är ett trubbigt instrument, menar KTH-professorn Mats Wilhelmsson.

- Mäklarstatistik mäter bara genomsnittspriset per kvadratmeter. Det innebär att prisstatistiken kan påverkas om det en given månad säljs ovanligt många ettor med högt kvadratmeterpris, säger professor Mats Wilhelmsson som är delägare i Valueguard och har arbetat med det nya indexet.

- Vårt index tar hänsyn till massor av andra faktorer som påverkar priset. Det kan röra sig om faktorer rörande lägenheten i sig, fastigheten och området. Alla attribut får ett pris och sedan justeras indexet för dessa förändringar, fortsätter han.

Enkelt förklarat betyder det att KTH:s prisindex även justerar för faktorer såsom antal rum, lägenhetens totala storlek, månadsavgiften, avstånd från centrum, huruvida det finns balkong eller inte, våningsplan, om det finns hiss, när huset är byggt, i vilken stadsdel huset ligger och så vidare.

- De faktorer vi har tagit hänsyn till förklarar 85-90 procent av prisvariationerna och det är högt för den här typen av studier. Vi vet att vi har tagit hänsyn till de viktigaste variablerna, säger Mats Wilhelmsson.

Det innebär att man genom KTH:s prisindex även kan urskilja lägenhetstyper. Enligt statistiken kostade en genomsnittlig etta i Stockholm 30 700 kronor per kvadratmeter i januari 2005. Tre år senare, i januari 2008, kostade genomsnittsettan 46 500 kronor kvadraten och ett år senare har priset sjunkit till 42 500.

Sedan 2005 har alltså priserna på ettor i Stockholm ökat med cirka 38 procent. En genomsnittlig trea har under samma period blivit 28 procent dyrare. Medellägenheten i Stockholm har enligt KTH:s siffror blivit 44 procent dyrare sedan början av 2005.

- Vår ambition är kunna bidra till att skapa försäkringsprodukter kopplade till bostadsmarknaden, så att bostadsrättsinnehavare och villaägare ska kunna försäkra sig mot prisnedgångar på marknaden. Men det är en hel del utveckling kvar, säger Valueguards vd Håkan Toll.

Men för att det nya indexet ska fungera effektivt krävs stora sifferunderlag. Därför finns det än så länge bara statistik för Stockholm. Tanken är att kunna utveckla ett liknande index för landet som helhet och övriga storstadsområden.