Sverige placerar sig på tredje plats i den europeiska prisuppgångsligan för tioårsperioden 1996-2006, med en real prisökning på 130 procent. (Tidskriften Economist som kommenterar analysen i artikeln ”Houses built on sand”, men plockar fram egna färskare siffror, anger den reala prisuppgången i Sverige till 138 procent för åren 1997-2007.) Endast Spanien och framför allt Irland har haft en än större prisuppgång.

En väsentlig del av uppgången förklaras enligt Morgan Stanley av fundamentala faktorer som sjunkande realränta, stigande reala hushållsinkomster och befolkningstillväxt där en motkraft har varit utbudet av nybyggda hus. (På de flesta marknader verkar ju ett ökat utbud dämpande på priset.) När man rensar från dessa fundamentala faktorer så kvarstår för respektive nationell marknad en restpost, ”marknadsoptimism”, vilken är ”driven av extrapolering av tidigare prisökningar”. Det vill bostadsköparna har i allt högre utsträckning börjat förvänta sig ytterligare prisökningar på basis av tidigare uppgångar. En inte helt ”stabil” prognosmetod för att konsultera Dr Alban.

Och det är just i denna optimistiska tro på om inte kommande städer så åtminstone bostäder av guld som lutheraner i Danmark och Sverige förenar sig med anglikaner i England, katoliker i Spanien och Belgien samt ortodoxa i Grekland i en ekumenisk europeisk bostadsbubbla.

För Sveriges del svarar den optimistiska ”restposten” för över 50 procent av prisuppgången, vilket ger en andra plats tillsammans med Belgien, men efter Grekland som ligger i topp med 60 procent. Danmark och Spanien landar på 45 procent och Storbritannien på runt 40 procent. För Irland som uppvisat den högsta prisökningstakten förklarar ”optimismen” endast 10 procent av uppgången. Istället har den irländska prisökningen motiverats av stigande realinkomster och inte minst sjunkande realräntor. I det senare fallet har Irland liksom även Spanien haft god utväxling av sitt medlemskap i EMU, där svagväxande och låginflationslandet Tyskland har agerat gemenskapens räntesänke. Tyskland sticker för övrigt ut i analysen genom att restposten istället landar i en marknadspessimism som har pressat priserna 25 procent under vad de fundamentala faktorerna motiverar.

Vad gäller risken för att en punktering av bostadsbubblan också ska sprida sig till det finansiella systemet så är Sverige emellertid hyfsat rustat. Den samlande bostadskreditstocken i förhållande till BNP landar på 40 procent, vilket är i det europeiska mittfältet. Värre är det i Danmark och Storbritannien där bostadskrediterna motsvarar 100 respektive 80 procent av BNP. (USA ligger runt 80 procent.) De svenska bankerna och kreditinstitutens vilja att belåna bostadsköp med upp till 90 procent av förvärvspriset ligger emellertid på en nivå dit endast irländska, isländska, holländska och amerikanska kreditgivare vågat gå.

Man kan naturligtvis ha flera invändningar mot Morgan Stanleys analys. Ett argument är att den svenska bostadsmarknaden, i likhet med det nuvarande läget i Tyskland, länge var präglad av den djupa krisen under inledningen av 90-talet. Den medförde att priserna pressades ner långt under nyproduktionskostnaden och under den allmänna prisutvecklingstrenden, vilket därmed också gav en kraftig begränsning av antalet nybyggen under en lång tid. Det spekulativa inslaget av bostadsköpare, som köpt för att spekulera i en prisuppgång, har också varit relativt begränsat på den svenska marknaden jämfört med exempelvis USA och Storbritannien. Men fenomenet har emellertid, som under slutet av 80-talet, börjat dyka upp vid nyproduktion av bostadsrätter i storstäderna.

Men även om man tar hänsyn till detta så lär den svenska bostadsmarknaden ändå befinna sig långt in på bubbelterritoriet. Och om den rådande optimistiska tron skulle falna samtidigt som bostadsräntorna börja klättra så kan obehagliga krafter komma i rörelse. Det ser onekligen ut som om ”Mr Tajming”, Mats Odell, har valt ett perfekt läge att försöka hitta en köpare till bostadsinstitutet SBAB.