Bostadsrättsbyggande och konvertering från hyresrätter till bostadsrätter har varit en riktigt het marknad under de senaste åren. Det är inte bara de traditionella byggjättarna – Skanska, NCC, Peab, samt den i denna nisch i Sverige sedan 90-talet dominerande aktören JM – som har satsat allt mera offensivt på att bygga bostadsrättslägenheter.

Allt fler aktörer har lockats till denna lukrativa bransch, där exempelvis JM på toppen i fjol kunde redovisa rörelsemarginaler på uppemot 30 procent för vissa projekt och en avkastning på eget kapital som även de mest framgångsrika IT-företagen avundas.

Även de gamla kooperativa lerfötterna HSB och Riksbyggen har försökt återta de under 80-talet förlorade marknadsandelarna. Gamla SBC som numera är börsnoterat har också satsat offensivt, men ser ut att vara på väg att ta sig vatten över huvudet.

Men även traditionella förvaltande fastighetsbolag har börjat intressera sig alltmer för bostadsrätten som upplåtelseform. Det har då till en del handlat om ombildningar och försäljningar av hyreshus till bostadsrättsföreningar, ett fenomen som på kort tid spridit sig utanför storstädernas stadskärnor till ytterområdena och medelstora städer.

Men fastighetsbolagen har också kryddat sin projektutveckling med bostadsrättsprojekt. Många kommuner har varit angelägna om att få igång bostadsbyggandet och fastighetsbolag som har klämt in lite bostadsrätter i sina andra projekt har haft lättare att få igenom dem i de annars så tröga planprocesserna.

Bostadsrättsbyggandet har även funnits med som en viktig del vid byggande av traditionella hyresrätter. Möjligheten till tredimensionell fastighetsbildning har gjort att de mest attraktiva lägenheterna i ett projekt har kunnat produceras för bostadsrättsföreningar, vilket gjort det lättare att räkna hem hyresrättsproduktionen.

Men även många mindre byggföretag har gått in på denna nisch och även nya projektutvecklare har vuxit upp som svampar ur jorden.

Men det tillsynes bekymmersfria läget för ett drygt år sedan, där de flesta aktörer och även myndigheter pekade på att bostadsbyggandet kunde förväntas växa ytterligare, med den till ständiga ”bostadsbristen”, som huvudargument har nu förvandlats till en sömnlös nattvandring. För den avgörande faktorn för den verkliga efterfrågan, hushållens verkliga betalningsförmåga, (finansieingsmöjligheter), och betalningsvilja, glömmer man lätt bort när hjulen snurrar som snabbast.

Men nu är läget ett annat. Kreditkrisen och den accelererande lågkonjunkturen gör att många bostadsprojekt riskerar att bli stora förlustaffärer. Det har blivit mycket svårt att sälja nya lägenheter och många kunder vill dra sig ur sina bokningar och i många fall även där de har skrivit under kontrakten.

De kraftigt höjda räntorna, sänkta belåningsgrader och problem att sälja sin tidigare bostad (inte minst till tänkt pris), gör det tufft för många köpare.

För bostadsrättsbyggande bolagen innebär det dels att de måste gå ner rejält i pris på insatserna och även riskerar att bygga upp ett växande lager av egna lägenheter.

Det finns även en starkt korrelation mellan problemen och förförsäljningsgraden när projekten drogs igång, där en hög andel förförsäljning gör riskerna låga.

De goda tiderna har emellertid gjort att de flesta tagit större och större risker i sina projekt. Och för de mest spekulativa byggarna kan det gå riktigt illa, eftersom inte bara osålda lägenheter utan hela fastigheten med lån och allt kan ramla tillbaka på byggarens balansräkning. Dessa risker kan emellertid vara svåra att se eftersom ett bostadsrättsprojekt lyfts ut ur balansräkningen så fort produktionen börjar, det ses som sålt till en bostadsrättsförening även om byggaren initialt äger alla andelar.

Lyckas de inte sälja lägenheterna kan de tvingas ombilda fastigheten till en hyresrätt.

Detta var inte ovanligt under den förra finanskrisen och HSB Malmö fick som bekant ta tillbaka ”den snurrande torsken”, (Turning Torso), med förödande finansiella konskvenser. Vi lär får se flera torskar innan det här är över.