Det är fullt ös på fastighetspartyt. Ingen vill säga att det börjar bli dags att gå hem, för det finns alltid något nytt att fira. Tidigare var temat den så kallade ”yieldspreaden”, det vill säga skillnaden mellan fastigheters direktavkastning och upplåningsräntan, som stod för berusningen. Nu när priserna pressats så mycket det går den vägen så är det dags för något nytt: den konjunkturella yran. Den starka svenska konjunkturen ska bana väg för att fylla vakanserna och driva upp hyrorna och därmed priserna till nya nivåer.

Men man kan heller inte vänta sig att någon ska säga att det är dags att gå hem från denna fest. För då är risken stor att många andra får för sig att göra samma sak och då kan det bli obehagligt trångt i utgången. Så för att bilda sig en uppfattning om hur temperaturen på fastighetsfesten utvecklas får man istället börja studera vad aktörerna gör och inte lita till vad de säger. Och möjligen kan man då ana att allt fler börjar dansa allt närmare dörren och andra försöker smita ut bakvägen. Så om fastighetskungen Erik Paulsson kör en quickstep i Lets Dance då är det kanske dags att tänka på refrängen.

En händelse som markerar att timman är sen och att det inte finns så mycket mer att hämta prismässigt, även för den som har ett uttalat långsiktigt perspektiv, i den här cykeln är ju Hufvudstadens försäljning av World Trade Center-komplexet till en rekordlåg direktavkastning. Det är också intressant att notera att Hufvudstaden i och med försäljningen är nästan skuldfritt, vilket inte är fallet med många andra nyanlända dansare på festen. Det ser ut som om Hufvudstaden laddar för en kommande realisation.

Och för den som var med förra gången fastighetsfesten slutade med att det svenska finansiella räddningsverket fick rycka ut med full styrka så känns det inte helt betryggande att det var pensionsförsäkringsbolaget Alecta som köpte World Trade Center.
Föregångaren SPP hörde ju till dem som åkte på de absolut största minorna senast det begav sig åt skogen.

Problemet för pensionsförsäkringsbolag är att deras placeringsreglementen, vilka tillgångsslag de ska investera i, styr hur portföljen ska se ut. Så när aktieandelen har stigit så behöver fastighetsportföljen viktas upp, vilket inte nödvändigtvis behöver sammanfalla med att fastigheter är den bästa investeringen.

De nyanlända högbelånade aktörerna är väl annars de som har störst anledning att snegla på utgången. Och även där har det kommit signaler om att denna utgång inte är så lätt att hitta som man trodde. För under de senaste månaderna har, enligt tidningen Fastighetsvärlden, åtminstone fyra utannonserade storaffärer inte kunnat fullföljas av någon anledning. Och även om säljarna inte säger att detta är något problem utan snarare ”tvärtom”, så är det en indikation på att riskaptiten och möjligheterna att få fram riskvilliga pengar utan att behöva betala för det håller på att minska.

Totalt handlar det om fastigheter för runt 8 miljarder kronor. Det gäller holländska Rodamcos försäljning av fyra Eurostop-fastigheter för 1,5 miljarder kronor, Kungsledens försäljning av kommersiella fastigheter i Norrland och Mälardalen för två miljarder kronor, norska Actas försäljning av bostadsfastigheter för 1,5 miljarder kronor och så det mest uppmärksammade fallet, danska Keops inställda försäljning av svenska bostadsfastigheter för 2,85 miljarder kronor där köparen inte kunde lösa finansieringen.

För de två första fallen handlar det inte om att säljarna skulle vara under någon större stress att sälja, men man kan undra om inte de finansiärer som ska svara för toppfinansieringen av den här typen av fastighetsköp börjar få lite kalla fötter. För riskpåslaget för högrisklån har ju varit osedvanligt lågt de senaste åren. Men den som ser en parallell till utvecklingen för de mest riskfyllda amerikanska bostadslånen, där riskpremien på någon månad gått från två till 12 procent, kan ju ha anledning att känna en viss oro.

I fallet Keops handlar det om en mycket högbelånad aktör, där företaget lånat upp till och till och med över 100 procent av köpeskillingen. Kassaflödeskalkylerna tål därmed inte några större negativa avvikelser för att det ska kunna gå riktigt snett. Keops har ju dessutom sagt att de avser att sälja ytterligare svenska fastigheter för 8,5 miljarder kronor. Och dessa försäljningar görs inte för att bolaget anser att fastighetspriserna har toppat utan för att frigöra kapital för att kunna göra nya svenska förvärv. Trovärdigt? Inte särskilt.

Och merparten av de senaste årens fastighetsinvesterare är inte några långsiktiga aktörer på den svenska fastighetsdansbanan, utan snabbt vill kunna dra till nästa "plejs" om det börjar se tråkigt ut. Då kan det vara dags att byta från hambo till limbo.