Investerar du 400 000 kronor i Actas onoterade bolag ”London Opportunities AB” betalar du omedelbart 40 000 kronor i avgifter. När bolaget sedan påbörjar sin faktiska verksamhet – att investera i fastigheter i London – betalar du årligen 6 300 i förvaltningsavgift samt ytterligare 8 000 i investeringsarvode.

När dina pengar slutligen sätts i arbete - efter arvoden, årsavgift och investeringsarvoden - återstår knappt 346 000 kronor av din ursprungliga investering på 400 000 kronor. Således tvingas kunden betalat över 13 procent i avgifter bara för att komma igång. För att gå plus minus noll krävs därför en avkastning på knappt 16 procent (Se avgiftskalkyl till höger).

I ytterligare ett glättigt prospekt lockar Acta med potentialen i den ”nedvärderade” fastighetssektorn. Förra gången var det ”US Opportunities”, med sikte på Florida. Nu är det London.

Acta konstaterar i prospektet att priserna på kontorsfastigheterna i London ”fallit med cirka 40 procent”.

”Fastighetsmarknaden är särskilt exponerad mot finanssektorn. Denna sektor har fallit tidigt jämfört med andra sektorer, vilket medför att fastighetsvärdena har fallit mer och snabbare och att det framstår som att botten har nåtts”, skriver Acta i prospektet.

Därför tror Acta att London Opportunities kan generera en ”årlig avkastning på eget kapital före skatt med 10 till 14 procent”. Bolaget ska vara fullt investerat inom två år, med över 50 procents belåning, och ska avyttras inom en period av uppskattningsvis fem år.

Till den dagen verkar dock investerarna behöva sitta still i båten. Medan ett delägarskap i ett aktiebolag normalt sett ger investeraren rösträtt på bolagsstämman har Acta effektivt frigjort sig från investerarnas tyckande. Genom att teckna avtal med Acta avhänder du dig allt inflytande.

Detta, skriver bolaget, ”innebär att de rättigheter som normalt tillkommer aktieägare begränsas och att rättigheterna, däribland rätten att rösta på bolagsstämma, istället kommer att utövas av AAM (Acta Asset Management, reds. anm.) så länge fullmaktsförhållandet består. […]. Investeraren åtar sig att, så länge investeraren äger aktier i Bolaget årligen förnya fullmakten för ytterligare tolvmånadersperioder". Som delägare i London Opportunities AB har du således inget inflytande över vad bolaget företar sig.

Ytterligare ett problem för bolagets investerare är att de onoterade aktierna inte kan handlas organiserat. Bolagets aktier, skriver Acta, är inte föremål för något åtagande från någon mellanhand som kan lösa ut kunderna i förtid. Det står i bjärt kontrast till en vanlig fastighetsfond där investeraren kan avyttra sitt innehav inom loppet av några dagar.

Däremot lovar Acta att hjälpa en kund som önskar sälja sina andelar, men tar för besväret 3 procent av aktiernas värde i avgift.

En investerare som redan första eller andra året vill gå ur sin investering får således betala minst 10 000 kronor i courtage, förutsatt att inte investeringen sjunkit i värde.

Acta, å andra sidan, kommer oavsett investeringarnas utveckling att kunna hämta in en bra hacka. Emissionen omfattar i ett första steg 500 miljoner kronor. Med 10 procent i emissionsarvoden, 2 procent i investeringsarvoden och en årlig förvaltningsavgift om 1,75 procent kan bolaget dränera bolaget på närmare 100 miljoner kronor.