Trots att gamla kunder står på kö för att komma ur sina fastighetsinvesteringar, startar Acta nya onoterade fastighetsbolag som kapitalförvaltaren försöker sälja.

Anledningen till att Acta inte nöjer sig med att förvalta existerande produkter, är att kapitalförvaltaren tjänar den absoluta huvuddelen av pengarna på de initiala avgifterna.

Det innebär i praktiken att det inte spelar någon roll hur bra förvaltningen går - så länge Acta bara lyckas sälja nya produkter.

I många av Actas fastighetsbolag innebär avgiftsstrukturen att kapitalförvaltare tagit ut motsvarande runt 21 procent av det kunden stoppat in. Och detta redan under det första året.

Om en kund har investerat 1 020 000 kronor har 2 procent, alltså cirka 20 000, försvunnit i courtage.

Men dessutom tar Acta ut en ”emissionsavgift” samt en ”transaktionskostnad” för att starta ett aktiebolag samt för att köpa själva fastigheterna. Avgifterna uppgår till totalt 6 procent, som redan det låter ganska högt.

Vad som gör att Acta tjänat de riktigt stora pengarna är dock att avgifterna på 6 procent inte baserats på det kapital som kunderna stoppat in. Utan även på de lån som Acta tagit upp. Med den belåning som Acta kommunicerat så innebär det att Acta tagit 6 procent på närmare 3 miljoner kronor, varav cirka 2 miljoner är lån. Det är 180 000 kronor i ytterligare avgifter.

Till detta har tillkommit 0,35 i årlig förvaltningsavgift som baserats på det totala kapitalet – det kunderna investerat plus lånade pengar. Alltså ungefär 10 500 kronor.

Summeras alla avgifter det första året bli det 210 500 kronor. Acta tar alltså ut motsvarande 21 procent av det kunderna stoppat in – första året.

- Jag lovar dig att om du frågar kunderna så har de ingen aning om hur mycket som tas ut i avgifter. Vi berättade för kunderna om de 2 procenten i courtage, och att det var 0,35 procent i förvaltningsavgift. Men vi förklarade inte heller vad förvaltningsavgiften baserade sig på, berättar en Acta-rådgivare som nyligen hoppat av till E24.

- Om vi hade berättat hur avgifterna verkligen såg ut hade ingen köpt produkterna.

Enligt senaste bokslutsrapporten har Acta investerat motsvarande runt 66 miljarder svenska kronor i fastigheter, varav Actas kunder har investerat 22 miljarder.

På senare tid har Acta ändrat sin avgiftsstruktur, och sänkt den, men om man räknar på det ”gamla” sättet har Acta tagit ut cirka 4,6 miljarder på bara avgifterna relaterade till fastighetsprodukterna under produkternas första år.

Det skulle kunna jämföras med Actas börsvärde, som rasat närmare 90 procent det senaste året. Idag uppgår det till cirka 600 miljoner svenska kronor.