När den svenska fastighetsmarknaden var som hetast under åren 2005-2007 dök det upp nya värmekänsliga kryp i den annars relativt frosttåliga svenska fastighetsfaunan. Det var bland annat danska Keops(Scolytidae financialis Levetatis), sedermera uppköpt av isländska Landic (Scolytiade financialis Vulcanae) och den svenska Keopsklonen Allokton (Scolytidae Octensachis Filiocus).

Båda dessa högbelånade fastighetsspekulanter dukade under när det finansiella klimatet hårdnade. Men under värmeperioden kom även skaror av lycksökande fastighetsbaggar från Norge. Störst var kapitalförvaltaren Acta (Blattodae portentosa Norwegicus), som med sina fastighetsfonder blev en mycket aggressiv förvärvare.

Enligt de senast publicerade värderingarna äger Actas fonder fastigheter i Sverige för 24 miljarder kronor, totalt drygt 40 miljarder kronor, och bolaget är Sveriges största privata bostadsvärd. Men Acta leder i utklassningsstil när det gäller att vara Sveriges mest kritiserade värd.

En central del i affärsmodellen har varit att köpa högavkastande men nedgångna fastigheter i förortsområden, och därefter hålla underhållet på miniminivå. Acta har inte minst dragit på sig en hel del uppmärksamhet för sina mögel- och kackerlacksanfrätta fastigheter i stadsdelen Rosengård i Malmö.

Precis som i Keops och Allokton har koncepten varit mycket volymdrivna. Det har i hög grad gynnat Acta och partnern ABG Sundal Collier (Nicrophorus vespilloides Norwegicus), som tagit mycket rundligt betalt när de byggt upp sina fonder.

Totalt har de plockat ut 6 procent av investerat kapital, det vill säga eget kapital plus lån, ur fonden när den varit full investerad. Det ger naturligtvis starka incitament att hellre köpa mycket än bra.

Därtill har de plockat ut 2 procent i courtage på det av spararna insatta kapitalet, plus en löpande förvaltningsavgift baserad på det investerade kapitalet. Vittnesuppgifter från några av dem som har sålt fastigheter till Acta talar med förvåning över att priset inte har varit det viktigaste för köparen.

Med en sådan stor avbränning av eget kapital redan i samband med dyra förvärv så har balansräkningarna i de av fondbolagen ägda fastighetsbolagen blivit svajiga. Så svajiga att några löper stor risk att kollapsa.

I den gedigna rapporten ”Den svenska obeståndsmarknaden 2010, 2011, 2012”, som är en genomgång av den finansiella (o)hälsan på den svenska fastighetsmarknaden och som författats av tre seniora och oberoende fastighetsanalytiker, varnas för Acta.

I två av de fastighetsägande underkoncernerna, Hyreshusfastigheter i Sverige III och Global Fastighetsutveckling 2007, med fastigheter för 21 miljarder kronor, redovisades negativt resultat efter finansnetto, exklusive nedskrivningar, för 2008. Några siffror över utvecklingen för 2009 har inte publicerats av Acta, vars information till sina sammanlagt 85 000 investerare är anmärkningsvärt klen.

Även om dessa två är de mest utsatta fondbolagen så ser det långt ifrån stabilt ut i flertalet fonder. Soliditeten ligger under 20 procent och för flera av de underliggande fastighetsportföljerna tangeras eller överskrids gränsen för belåningsgraden 80 procent, vilket var den nivå som kreditgivarna normalt kunde sträcka sig till före krisen. För nyutlåning idag har bankerna skärpt kraven, samtidigt som Actas värderingar förfaller väl luftiga.

Bostäder har visserligen normalt en högre belåningsgrad, eftersom risken i allmänhet betraktas som låg. Men Actas problemdrabbade bestånd kräver betydligt högre förvaltnings- och underhållskostnader än snittet. Det faktum att Acta försökt sopa problemen under mattan och misskött underhållet gör bekymren än värre framöver.

Det finns således en uppenbar risk att kreditgivarna kräver amorteringar eller rent av säger upp sina lån, i synnerhet om förvaltningen släpar efter. Actas fastighetsfonders öde ligger framför allt i händerna på Swedbank, (Forficula auricularia Brunkebergsis), som står för hälften av krediterna, och den tyska problembanken Hypo Real Estate (Pulicidae Hypotermie) som står för en fjärdedel.

Det som möjligen talar för Acta är att bankerna ogärna vill ha in de här problemhärdarna i sin egen balansräkning. Men i takt med att bekymren för inte minst Swedbank lättat på flera andra håll, kan motivationen att ta itu med andra surdegar öka.

Sammantaget riskerar Actas fastighetsinvesteringar, till stor del i miljonnprogramsområden, att drabbas av en miljardsmäll. Men Acta och dess ledning drabbas inte, utan har som vanligt krupit undan med gigantiska bonusar under täckvingarna.

De stora förlorarna är i stället alla de sparare som gått på Actasäljarnas fagra löften. Inte sällan handlar det om äldre personer som lockats tro att de gör en smart riskspridning genom att belåna sitt hus och köpa in sig i Actas fonder. I själva verket gick de därmed från väldigt låg risknivå till en mögelskadad riskhärd.